Das Objekt
In gefragter Wohnlage von Darmstadt, nur wenige Schritte vom Riegerplatz entfernt, präsentiert sich dieses Mehrfamilienhaus als klassische Bestandsimmobilie mit Substanz, Historie und klar erkennbarem Entwicklungspotenzial. Das Objekt befindet sich in der Heinheimer Straße 90 und war über Jahrzehnte im Familienbesitz – ein Umstand, der sich im gepflegten Gesamtzustand widerspiegelt.
Das Gebäudeensemble stammt aus den 1950er-Jahren und umfasst insgesamt 14 Wohneinheiten sowie eine Gewerbeeinheit (Ladengeschäft) im Erdgeschoss. Zwei Hauseingänge sorgen für eine klare Trennung der Einheiten und eine funktionale Erschließung. Die Immobilie wurde laufend instand gehalten, größere Modernisierungen wurden bislang bewusst zurückgestellt – ein Umstand, der dem künftigen Eigentümer die Möglichkeit eröffnet, Maßnahmen gezielt, bedarfsgerecht und renditeorientiert umzusetzen.
Ertragslage & Mieten
Die jährlichen Ist-Mieteinnahmen belaufen sich auf ca. 131.000 €.
Aktuell ist eine Wohnung leerstehend, für die eine monatliche Miete von 1.200 € realistisch angesetzt ist. Dies stellt den einzigen Soll-Wert dar, alle übrigen Mieten basieren auf bestehenden Mietverhältnissen.
Monatliche Wohnungsmieten gesamt: ca. 9.481 €
Monatliche Gewerbemiete: 1.450 €
Durchschnittliche Wohnungsmiete: ca. 10,30 €/m²
Spannweite: 5,83 €/m² bis 15,80 €/m²
Die Mieterstruktur ist geprägt von einer gesunden Mischung aus langjährigen Bestandsmietern und moderatem Mieterwechsel. In den vergangenen fünf Jahren zeigte sich eine insgesamt ruhige Vermietungssituation. Staffelmiet- oder Indexvereinbarungen bestehen derzeit nicht.
Zustand & Technik
Beheizt werden die Einheiten über dezentrale Etagenheizungen, bestehend aus einer Mischung aus Gasetagenheizungen und Nachtspeicheröfen. Größere technische Erneuerungen sind bislang nicht dokumentiert, was den Charakter der Immobilie als klassisches Value-Add-Objekt unterstreicht.
Ein lokales Schimmelproblem in einer einzelnen Wohneinheit ist bekannt. Die Ursache wurde gutachterlich untersucht und als Kombination aus baulichen und nutzungsbedingten Faktoren identifiziert. Ein Sanierungskonzept inklusive Angebot einer Fachfirma liegt vor; die Kosten belaufen sich auf ca. 15.000 €. Diese Maßnahme ist eingepreist, wird jedoch nicht vom Verkäufer umgesetzt. Die Thematik wird transparent und offen kommuniziert.
Das Objekt besteht aus 2 Einheiten. Eingang Liebfrauenstraße ist Baujahr 1954 und wird hauptsächlich durch Nachtspeicheröfen beheizt. Eingang Heinheimer Straße wurde 1957 erbaut und wird mit Gas-Etagenheizungen beheizt. Beide Energieausweise liegen vor.
Entwicklungspotenzial
Besonderes Potenzial bietet das Objekt durch zusätzliche, derzeit nicht ausgebaute Flächen:
Dachgeschoss: aktuell nicht ausgebaut
Ehemalige Bürofläche im Hinterhaus
Grundrisse, Flächenberechnungen sowie ein Bebauungsplan liegen vor. Konkrete Ausbau- oder Umnutzungsoptionen sind in Abstimmung mit dem Bauamt zu klären. Damit eröffnet sich für einen langfristig orientierten Investor die Möglichkeit, Wohnfläche zu erweitern und die Ertragskraft des Objekts nachhaltig zu steigern.
Investmentfazit
Bei einem Kaufpreis von 2.500.000 € bietet diese Immobilie eine solide Ausgangsrendite in Verbindung mit deutlichem Wertsteigerungs- und Mietsteigerungspotenzial. Die hervorragende Lage in Darmstadt, die gewachsene Mieterstruktur und die vorhandenen Entwicklungsreserven machen das Objekt insbesondere für Bestandshalter interessant, die durch gezielte Modernisierungen und Erweiterungen das volle Potenzial über die kommenden Jahre und Jahrzehnte heben möchten.
Ein klassisches Haus mit Geschichte – und mit Perspektive.
