Das Objekt
Eine interessante Gelegenheit für Kapitalanleger, die Wert auf bestehende Mieteinnahmen, großzügige Flächen und eine Immobilie mit zusätzlichem Entwicklungspotenzial legen: Das 1972 errichtete Wohnhaus präsentiert sich auf einem ca. 542 m² großen, vollständig eingefriedeten Grundstück in gepflegtem Gesamtzustand und wird derzeit in insgesamt fünf Einheiten zu Wohnzwecken genutzt.
Baurechtlich genehmigt sind die beiden großzügigen Wohnungen im Erd- und Obergeschoss. Für diese liegt zudem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vor. Die Erdgeschosswohnung bietet ca. 114,5 m² Wohnfläche und verteilt sich auf vier Zimmer, Küche, Badezimmer und separates Gäste-WC. Ergänzt wird das Raumangebot durch eine Terrasse mit angrenzendem Gartenbereich.
Die Wohnung im Obergeschoss verfügt über knapp 120 m² Wohnfläche und ebenfalls über vier Zimmer, Küche, Badezimmer und Gäste-WC. Ein großzügiger Balkon erweitert hier den Wohnbereich nach außen.
Zusätzlich wurden im Dachgeschoss in der Vergangenheit zwei weitere, heute vermietete Einheiten geschaffen. Die entsprechenden Flächen sind in den vorhandenen genehmigten Planunterlagen als „Dachräume“ bezeichnet. Die beiden Einheiten verfügen über ca. 34 m² bzw. ca. 40 m² und werden jeweils als kompakte 1-Zimmer-Wohnungen genutzt.
Eine weitere, ebenfalls vermietete Einheit mit ca. 25 m² befindet sich im Untergeschoss.
Damit werden innerhalb des Gebäudes aktuell insgesamt fünf Einheiten zu Wohnzwecken genutzt, die vollständig vermietet sind. Die derzeitige Jahresnettokaltmiete beläuft sich auf insgesamt 45.360 €. Dies entspricht auf Basis der gegenwärtigen tatsächlichen Vermietung einer rechnerischen Bruttomietrendite von rund 6,2 %.
Die Immobilie wurde über die Jahre fortlaufend instand gehalten und modernisiert und vermittelt insgesamt einen gepflegten Eindruck. Umfangreichere Maßnahmen erfolgten insbesondere im Jahr 2017. Hierzu zählen unter anderem Arbeiten an der Fassade und den Außenbereichen sowie – je nach Einheit – an Fenstern, Dachfenstern, Heizkörpern, Elektrik und Bodenbelägen. In verschiedenen Einheiten wurden darüber hinaus Bäder und Einbauküchen modernisiert. Weitere Fenster im Kellerbereich wurden 2020 erneuert. Beheizt wird das Gebäude über eine Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1995. Ein Energieausweis liegt vor.
Auch die Nebenflächen bieten einen praktischen Mehrwert. Den Bewohnern stehen mehrere Keller- und Gemeinschaftsflächen, ein Wäschetrockenraum sowie ein separater Bereich für Waschmaschinen zur Verfügung. Auf dem Grundstück befinden sich zudem zwei Garagen. Eine Garage ist der Erdgeschosswohnung zugeordnet und vermietet, die zweite wird gemeinschaftlich genutzt.
!!! Transparenter Hinweis zum baurechtlichen Status !!!
Bei der Immobilie ist zwischen dem baurechtlich genehmigten Zustand und der tatsächlichen heutigen Nutzung zu unterscheiden.
Genehmigt sind die beiden Wohnungen im Erd- und Obergeschoss mit ca. 114,5 m² bzw. knapp 120 m² Wohnfläche. Für diese beiden Einheiten liegt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vor.
Die beiden heute als Wohnungen genutzten und vermieteten Einheiten im Dachgeschoss sowie die ca. 25 m² große Einheit im Untergeschoss verfügen nach aktuellem Kenntnisstand nicht über eine entsprechende baurechtliche Genehmigung als eigenständige Wohnungen. In den vorhandenen Planunterlagen werden die Flächen im Dachgeschoss als „Dachräume“ ausgewiesen.
Die Immobilie wird daher ausdrücklich nicht als baurechtlich genehmigtes Fünffamilienhaus angeboten. Die tatsächlich vorhandenen Einheiten, die bestehenden Mietverhältnisse und die daraus resultierenden Mieteinnahmen werden im Rahmen des Verkaufs vollständig und transparent dargestellt.
Eine nachträgliche Genehmigung der zusätzlichen Einheiten wurde bislang nicht beantragt. Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen eine entsprechende Genehmigung möglich wäre, wurde nicht abschließend geprüft und kann im Rahmen des Verkaufs nicht zugesichert werden.
Für Kapitalanleger ergibt sich damit eine besondere Konstellation: Zwei großzügige und genehmigte Wohnungen bilden die baurechtliche Basis der Immobilie, während drei weitere, bereits bestehende und vermietete Einheiten zusätzliche laufende Einnahmen generieren. Zusammen mit dem ca. 542 m² großen Grundstück, dem gepflegten Gesamtzustand, den vorhandenen Nebenflächen und zwei Garagen bietet die Liegenschaft eine interessante Ausgangssituation für Käufer, die sich mit den Besonderheiten einer solchen Bestandsimmobilie bewusst auseinandersetzen möchten.
